Objektbeschreibung

Objektbeschreibung
Es handelt sich um ein modernes Bürogebäude ( Baujahr 1965–2002) mit ergänzenden Lager- und Garagenflächen. Die Gesamtmietfläche beträgt 1.590,51 m², aufgeteilt in hochwertige Büroräume (teilweise klimatisiert), einen Lagerraum und einer Groß-Garage.

Ein gültiger Energieausweis (bis 2036) weist einen Endenergieverbrauch Wärme von 54,8 kWh/m²a und Strom von 17,1 kWh/m²a aus. Die Anlage wird mit Erdgas betrieben; eine Klimaanlage (3 Einheiten) ist vorhanden und wird regelmäßig gewartet.

Im Rahmen der Komplettübernahme des Objektes durch den Mieter LAB sind zwei Nutzungsänderungen beantragt und genehmigt worden:
Umnutzung von Lager zu Büro / Garage (bereits umgebaut und komplett umgesetzt)
Erstellung eines neuen zweiten Rettungsweges Obergeschoß und Parkplatzerweiterung (Umsetzung August / September 2026)
Aktuelle Prüfungen zu Brandschutz, Feuerstätten und Schornsteinfeger (2025) sind ohne Beanstandungen erfolgt. Eine umfassende Gebäudeversicherung besteht.

Mietstruktur & Cashflow-Sicherheit
Das gesamte Objekt ist an einen einzigen Mieter – das Land Niedersachsen – vermietet. Der Mietvertrag vom 24.04.2023 wurde durch drei Nachträge erweitert.
Der Mieter hat die Flächen bewusst schrittweise vergrößert (insgesamt über 860 m² zusätzlich seit 2024).
Das ist ein klares Zeichen für Zufriedenheit und langfristige Planungssicherheit.

Die Miete ist indexiert (VPI-Klausel). Bereits seit Mai 2023 liegt eine Steigerung von 7,3 % vor – weitere Anpassungen sind möglich.
Alle Betriebskosten (inklusive Heizung, Verwaltung 3 % JNKM etc.) werden vollständig auf den Mieter umgelegt. Der Mieter leistet laufend Vorauszahlungen; detaillierte Abrechnungen 2025 liegen vor.
Sehr hohe Mieteingangssicherheit bei minimalem Verwaltungsaufwand.

Mietverhältnis (ausschließlich ein Mieter)
Mieter: Land Niedersachsen, vertreten durch die Landesaufnahmebehörde Niedersachsen (sehr hohe Bonität, öffentliche Hand).

Vertrag: Gewerberaum-Mietvertrag vom 24.04.2023 mit 1., 2. und 3. Nachtrag.
Der Mieter hat die Flächen schrittweise erweitert – positives Signal für langfristige und wachsende Bindung:

2. Nachtrag (ab 01.09.2024): +556,23 m² (EG Gebäude II inkl. Nebenflächen) + 7 Stellplätze

3. Nachtrag (ab 01.05.2025): +305,05 m² (Büros EG Gebäude I, Groß-Garage als Behindertenstellplatz, Lagerraum) + 4 Stellplätze

Aktuelle Mieteinnahmen (Kaltmiete)
Monatliche Nettokaltmiete bei 25 Stellplätzen: 15.513,21 € (Jahres-NKM 186.158,56 €)
Bei 22 Stellplätzen: ca. 15.415,77 € monatlich (Jahres-NKM ca. 184.989 €)

Büromiete: 9,43 €/m² (indexiert)
Stellplätze: 32,48 €/Stück/Monat
Garage: 4,80 €/m², Lager: 6,74 €/m²

Indexierung & Betriebskosten
VPI-Klausel mit Richtlinienregelung (bei >10 % Steigerung Verhandlung, sonst VPI als Richtlinie).
Seit Mai 2023 bis Mai 2026 bereits +7,3 % Indexveränderung.

Betriebskosten sind vollständig umlagefähig auf den Mieter (erweiterter gewerblicher Sinn inkl. Heizung/Warmwasser und 3 % Verwaltungskosten auf die Jahresnettokaltmiete). Der Mieter leistet monatliche Vorauszahlungen (zuletzt 3.610 €).

Ausstattung

Chancen & Potenziale

Mietererweiterung:
Der Mieter hat bereits mehrfach Flächen hinzugenommen.

Zusätzliche Parkplätze:
Durch die Baugenehmigung für den zweiten Rettungsweg können weitere Stellplätze realisiert und vermietet werden („25 ESP“-Variante).

Indexanpassung:
Die aktuelle 7,3 %-Steigerung seit 2023 kann bei Fortschreibung des VPI weiter genutzt werden.

Niedriger Verwaltungsaufwand:
Ein bonitätsstarker Mieter mit voller Kostenweitergabe reduziert den operativen Aufwand erheblich.

Langfristige Stabilität:
Öffentliche Hand als Mieter bedeutet hohe Planungssicherheit über viele Jahre.

Hier handelt es sich um eine solide, vollvermietete Gewerbeimmobilie mit außergewöhnlich hoher Mietersicherheit, inflationsgeschützten Einnahmen und überschaubarem Risiko. Die schrittweise Erweiterung durch den Mieter und die Möglichkeit weiterer Parkplätze bieten zusätzliche Wertsteigerungspotenziale.

Die vollständigen Unterlagen (Mietverträge mit Nachträgen, Betriebskostenabrechnung 2025, Energieausweis, Versicherungsnachweis, Prüfprotokolle, Liegenschaftskarte) liegen vor und können jederzeit eingesehen werden.

Gerne erstelle ich Ihnen auf Wunsch eine individuelle Finanzierungs- oder Sensitivitätsrechnung, ein detailliertes Datenblatt oder begleite Sie bei der Besichtigung und Due-Diligence.

Ich freue mich auf Ihre Rückmeldung.

Zusatzinformation zur Lage

Die Immobilie liegt in der Petzvalstraße 38 im 38104 Braunschweig, die Anbindung an die Innenstadt ist sehr gut. Das Umfeld ist geprägt von Gewerbe- und Bürostrukturen mit guter regionaler Anbindung. Braunschweig profitiert von seiner Lage zwischen Hannover und Wolfsburg.

Sonstiges

Es liegt ein Energieverbrauchsausweis vor.
Dieser ist gültig bis 9.6.2036.
Endenergieverbrauch für die Wärme beträgt kwh/(m²*a).
Endenergieverbrauch für den Strom beträgt kwh/(m²*a).
Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Gas.

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